一、用益物權的法律特征
1. 用益物權的享有和行使以對物的占有為前提;
2. 用益物權是以使用、收益為目的的限制物權,意在取得標的物的使用價值;
3. 用益物權主要以不動產為標的物;
4. 用益物權為獨立物權,即不以民事主體享有的其他民事權利為前提而能夠獨立存在。
二、民法典中重要的用益物權
(一)土地承包經營權
1. 在土地承包經營權合同生效時設立;
2. 在流轉過程中,采用登記對抗主義。未經登記,不得對抗善意第三人。
3. 通過家庭承包方式取得的土地經營權的流轉要點:
第一,流轉的對象限于土地經營權,土地承包權不得流轉;
第二,流轉的方式包括出租(轉包)、入股或其他方式,流轉時應向發包方備案;
第三,流轉的期限不得超過承包期的剩余期限;
第四,在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權;
第五,承包方原則上不得單方解除土地經營權流轉合同;
第六,經承包方書面同意,并向本集體經濟組織備案,受讓方可再流轉。
4. 以土地經營權設立擔保,需注意:
第一,抵押對象限于土地經營權,土地承包權不得擔保;
第二,擔保物權人限于金融機構;
第三,其自擔保合同生效時設立,當事人可以向登記機構申請登記,未經登記,不得對抗善意第三人。
(二)地役權
定義 | 指地役權人按照合同約定,利用他人的不動產(供役地),以提高自己不動產(需役地)效力的權利。 | |
設立 | ①地役權合同須采用書面形式; ②地役權自地役權合同生效時設立,未經登記,不得對抗善意第三人; | |
特征 | 從屬性 | ①地役權隨土地一同被他人獲得; ②地役權隨土地一同被轉讓; ③地役權隨土地一同被抵押。 |
消滅 | ①地役權人違反法律規定或合同約定,濫用地役權; ②有償利用供役地,約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。 |
居住權
定義:是指居住權人按照合同約定,對他人的住宅享予以占有、使用以滿足生活居住的需要的一種用益物權。
居住權 | 用益物權 | |
權利性質 | 用益物權(處分行為) | 債權(負擔行為) |
要式否 | 書面合同(遺囑) | 租期6個月以上須采用書面形式 |
期限 | 無限制 | 不能超過20年 |
登記效力 | 登記生效 | 登記備案 |
有償否 | 原則無償,可有償可無償 | 有償 |
權力限制 | 絕對禁止:不得轉讓、不得繼承 相對禁止:不得出租(另有約定除外) | 有約從約,無約不得擅自轉租 |
消滅 | 期限屆滿或死亡 | 租賃期限屆滿 |
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